Los alquileres de renta antigua son contratos indefinidos que nacieron con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que fijaba precios bajos para proteger al inquilino o pequeño comerciante y a su vez desprotegía al arrendador. Este régimen legal ha sido uno de los motivos del bajo número de alquileres existentes en España en comparación con el resto de países europeos.
En el año 1985 el “Decreto Boyer” daba un primer paso en el sentido opuesto, al eliminar para los nuevos contratos la prórroga obligatoria vigente hasta ese momento, proceso que culminó en 1994 con la redacción de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, que llevó a cabo una actualización de rentas con el fin de ir aproximándolas, poco a poco, a la realidad del mercado y además fijó una fecha de caducidad a la renta antigua, estableciendo una moratoria de 20 años para esos contratos de alquiler pactados antes de la entrada en vigor del “Decreto Boyer”, que perderán su vigencia el próximo 31 de diciembre de 2.014.
Qué contratos de extinguirán en esa fecha:
– Arrendamientos que estén en situación de prórroga legal a la entrada en vigor de la normativa.
– Suscritos en una fecha anterior al 9 de mayo de 1.985.
– No sean grandes superficies (igual o superior a 2.500 m²).
– Cuyo arrendatario sea una persona jurídica.
– En los que se desarrolle una actividad comercial o cualquier otra cuando la cuota del IAE sea inferior a 510,86 €.
Arrendatario persona física: el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe con la misma actividad. Si por el contrario quien sucede al arrendatario son sus hijos, entonces el contrato finalizará el próximo 1 de enero de 2.015.
Arrendatario persona jurídica: el contrato de arrendamiento se extinguirá el 1 de enero de 2.015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 m² o los que desarrollen actividades no comerciales.
Qué ocurre si se ha producido un traspaso a un tercero: si el arrendatario traspasó el contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1.995 el plazo de duración del contrato de renta antigua se podría alargar hasta el 1 de enero de 2.020.
Derechos del arrendatario: una vez producida la extinción de los contratos el arrendatario tendrá los siguientes derechos:
– Derecho a una indemnización de una cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de extinción del contrato, cuando antes del transcurso de un año dese la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.
– Derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año desde la extinción del arrendamiento. A este efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato, y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario. El derecho preferente a continuar en el local conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación.
Posibilidades de negociación: Aunque el 1 de enero de 2.015 está cerca, todavía existen posibilidades para el examen de los contratos, para que caso por caso, se pueda determinar en qué caso concreto nos hallamos y se puedan ofrecer las mejor opciones de negociación, tanto para arrendador, como para arrendatario.
María Romero Valiña
MRV Abogados