I. DEFINICIÓN DEL CRÉDITO REFACCIONARIO:
La segunda acepción de refaccionario según recoge el Diccionario de la Lengua Española es la de “dinero invertido en fabricar o reparar una cosa.”
El crédito refaccionario confiere a quien interviene en una edificación o mejora de finca el derecho de percibir los gastos y honorarios derivados de dicha actuación con preferencia a otros acreedores sobre el aumento de valor que la obra implica sobre la finca.
Siguiendo la doctrina del TS, señala la DGRN que el crédito refaccionario es aquel que procede de dinero invertido en fabricar o reparar algo, con provecho no solamente para el sujeto a quien pertenece, sino también para otros acreedores o interesados en ello; y aun cuando el TS tiene un concepto amplio del mismo, ello no autoriza a su extensión indiscriminada a todo crédito que tenga su origen en el suministro de bienes inmuebles, sino que es necesario que el acreedor haya ejecutado la propia obra del edificio o suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.
En la Ley Concursal (en lo sucesivo LC) tras los créditos garantizados con anticresis, también gozan de privilegio especial los denominados créditos refaccionarios. Como es bien sabido, el artículo 1922 del Código Civil dotaba de un derecho de preferencia a los créditos por construcción, reparación o conservación de bienes muebles que estuviesen en posesión del deudor. Asimismo, el artículo 1923 concedía idéntico derecho de preferencia a los créditos refaccionarios. Siguiendo esta misma línea, el artículo 90 de la LC, califica como créditos con privilegio especial los créditos por construcción, conservación o reparación sobre los bienes refaccionados. Este privilegio, no obstante, queda condicionado a la previa inscripción del crédito refaccionario en el registro correspondiente. Circunstancia ésta que permite concluir que el privilegio especial objeto de análisis abarca, ante todo, los créditos refaccionarios sobre bienes inmuebles.
a) Sobre el concepto de crédito refaccionario:
TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA DE LO CIVIL DE 21 DE MAYO DE 1987 (LA LEY 9431-R/1987): “El crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a este contrato, sino de aquellos que hayan contribuido de modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble.”
TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA DE LO CIVIL DE 21 DE JULIO DE 2000, REC. 2883/1995 (LA LEY 9909/2000): “El crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico jurídico que ha de darse a este contrato, sino también de aquellos otros que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble (…) Dicha doctrina jurisprudencial, pese a no faltar alguna sentencia que acoge el concepto estricto de crédito refaccionario como derivado de un contrato de préstamo (así la de 19 de abril de 1975), es la que ha sido reiterada en otras sentencias posteriores como la de 5 de Julio de 1990, a cuyo tenor el crédito refaccionario exige que su origen sea un préstamo u otro contrato para obras de reparación, construcción o fabricación de la cosa y la de 9 de Julio de 1993, que considera créditos refaccionarios todos los que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble. Tal concepto amplio de crédito refaccionario no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles. De la jurisprudencia examinada en el fundamento jurídico anterior se desprende que en cada uno de los casos calificados como de crédito refaccionario el acreedor había ejecutado la propia obra del edifico, o bien había suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión. Así, La tubería de hierro suministrada a una compañía de aguas para su instalación en el inmueble desde donde se elevaban aguas, en el supuesto de hecho de la sentencia de 11 de octubre de 1894; la ejecución material por parte del tendido de una línea férrea de una compañía de ferrocarriles, en el de la sentencia de 30 Dic. 1896; la propia ejecución de la obra de una nave industrial pactándose el pago contra la entrega mensual de certificación de la obra ejecutada, en el de la sentencia de 21 de mayo; o en fin la ejecución material de las obras de un hospital, en el de la sentencia de 9 de Julio de 1993 (…) Los autores que propugnan un concepto amplio de crédito refaccionario suelen asociarlo a las ventajas que puede comportar para la construcción, proporcionando una garantía adecuada para la financiación a corto plazo de, por ejemplo, un apequeña parte del valor total de la construcción o mientras se espera la concesión de un crédito oficial.”
Juzgado de lo Mercantil, nº 1 de Bilbao, en Sentencia de fecha 14 de febrero de 2006: “El concepto de crédito refaccionario ha sido entendido por la jurisprudencia en un sentido amplio. Así la STS de julio de 2000, RJ 2000/5499 dice en su Fundamento Jurídico 2º que “en la jurisprudencia y en la doctrina científica domina hoy un concepto amplio de crédito refaccionario, en cuanto no limitado ya en su origen, como entendía la doctrina tradicional, a un préstamo de dinerario destinado a la construcción o reparación de un edificio, sino comprensivo e todo crédito causalmente conectado con obras de reparación, construcción o mejora de bienes”. En el mismo sentido, la STS de 21 de mayo de 1987, RJ 1987/3552. Hay pues un crédito refaccionario, pues de la sentencia se deriva que fueron cantidades anticipadas por el acreedor quebrado para la construcción, conservación o reparación de las cosas, incluidos los gastos de construcción, suministros, etc. (…) En situación concursal, la norma especial es la contenida por la citada ley, y en consecuencia, prepondera la regulación de dos mil tres a la del Código Civil. Hay una norma específica en la Ley Concursal para los créditos refaccionarios, por lo que no hay razón para acudir a la general del Código Civil.”
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, Sentencia de 6 de Feb. 2006, rec. 2330/1999: “Entrando en el primer grupo de motivos, procede recordar el concepto de crédito refaccionario: éste es el crédito que se contrae y se emplea en la construcción, conservación o reparación de un inmueble; no necesariamente el crédito deriva del contrato de préstamo; el acreedor ha ejecutado a propia obra del edificio y ha suministrado los elementos integrantes al deudor. Así lo expresa la sentencia de 21 de julio de 2000 que recoge la doctrina jurisprudencial plasmada en las sentencias de 19 de abril de 1975, 5 de julio de 1990 y 9 de julio de 1993”
b) Sobre la necesidad de anotación preventiva en el Registro correspondiente del crédito refaccionario:
Sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Bizkaia, num 72/2006 de 14 de febrero, AC 2006/156: “El art. 59 de la Ley Hipotecaria dispone que el acreedor refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca refaccionaria por las cantidades que, de una vez o sucesivamente anticipare. La anotación surtirá, según el precepto, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca. En idéntico sentido el art. 155 del Reglamento Hipotecario. El crédito está reconocido que no se inscribió, por lo que la administración concursal y la concursada sostienen que no cumple los requisitos del art. 90.2 y no puede tener la consideración de crédito con privilegio especial (…) Esa interpretación además es la seguida por la mayoría de la doctrina, que ha sido citada por las partes demandadas, de suerte que este aspecto de la demanda, que pretendía la calificación del crédito como privilegio especial debe ser desestimada.”
Sentencia Juzgado de lo Mercantil de Asturias, Oviedo, núm. 25/2006, de 17 de febrero, 2008/178: “Cuando la Ley Concursal concede en su art. 90 a los créditos de tal naturaleza el goce del privilegio especial les viene a dotar de una suerte de reipersecutoriedad semejante a la que resulta inherente a las garantías reales también recogidas en dicha norma. Es por ello que, aún estando fundada la protección de este crédito refaccionario en razones distintas de las que amparan a las garantías reales ambos, privilegio y garantía real, deben compartir la misma exigencia de publicidad que sirva para informar a los terceros acerca de las cargas que pesan sobre el activo del deudor. En este sentido es como debe interpretarse el apartado 2 del art. 90 L.C. al disponer que para que el crédito refaccionario, a excepción del que asiste a los trabajadores, pueda ser clasificado como privilegio especial la respectiva garantía deberá estar construida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, lo que viene a exigir la práctica de la anotación preventiva del respectivo derecho en el Registro de la Propiedad.”
Sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Navarra, Pamplona, núm. 154/2007, JUR 2008/32767: “En el presente caso no se ha practicado la anotación prevista en el art. 42.8 LH (…) Por lo tanto, consideramos que el crédito refaccionario objeto de este incidente no ha de gozar de la calificación pretendida, al no haberse cumplido las exigencias del art. 90.2 LC, precepto del que no puede hacerse sino una interpretación taxativa o estricta que es la que procede en aplicación de posprivilegios crediticios concursales.”
II. PREFERENCIA CRÉDITO REFACCIONARIO-HIPOTECA Y PAGO DE CRÉDITOS CON PRIVILEGIO ESPECIAL:
La LC viene a reemplazar el sistema anterior en el marco de los procesos concursales. La LC otorga un lugar preferente en los procedimientos concursales a los créditos con garantía hipotecaria, situándolos a la cabeza de la lista de los créditos con privilegio especial. Posición que se ve reforzada por el hecho de la desaparición de las ejecuciones al margen del procedimiento concursal desde el momento de la declaración de concurso.
a) Concurrencia del crédito hipotecario con el privilegio que otorga el crédito refaccionario:
Ya hemos dejado constatada la obligatoriedad de la inscripción del crédito refaccionario para que surta efectos como tal. Para esta inscripción según el art. 59 de la LC el acreedor refaccionario deberá presentar el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor. Esa anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario todos los efectos de la hipoteca.
Si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviera sujeta a cargas o derechos reales inscritos, para proceder a la anotación (art. 61 LC):
- Será necesario un convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren constituidas aquéllas,
- o bien, en virtud de providencia judicial, dictada en expediente instruido con citación de todas las indicadas personas. El art. 155 del Reglamento Hipotecario nos explica como instruir este expediente: dirigirá el deudor una solicitud al Juzgado de Primera Instancia del partido en el que esté situado la finca, expresando las obras que ésta necesite, el coste aproximado de ellas y el valor que la misma finca tenga en la actualidad, y pidiendo que se cite a las personas que tengan algún derecho real sobre el inmueble, para que manifiesten su conformidad o aleguen lo que a su derecho convenga.
El artículo 92 de la LC dispone que la anotación a favor del acreedor refaccionario caducará a los sesenta días de concluida la obra objeto de la refacción, añadiendo el 93 que el acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar el término señalado en el artículo anterior no estuviere aún pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato.
Es muy importante dejar clara la prevalencia que la ley otorga al crédito asegurado mediante hipoteca, cuando en el artículo 64 de la Ley Hipotecaria establece que las personas a cuyo favor estuvieran constituidos derechos reales sobre la finca refaccionada, CONSERVARÁN SU DERECHO DE PREFERENCIA RESPECTO AL ACREEDOR REFACCIONARIO, pero solamente por un valor igual al que se hubiera declarado de la misma finca.
El acreedor refaccionario será considerado como hipotecario RESPECTO A LO QUE EXCEDA EL VALOR DE LA FINCA AL DE LAS CARGAS O DERECHOS REALES ANTERIORMENTE MENCIONADOS, Y EN TODO CASO, RESPECTO A LA DIFERENCIA ENTRE EL PRECIO DADO A LA MISMA FINCA ANTES DE LAS OBRAS Y EL QUE ALCANZARE EN SU ENAJENACIÓN JUDICIAL.
Para el caso de hipoteca legal tácita o créditos refaccionarios de los trabajadores: la garantía no necesita estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en la ley para que sea oponible a terceros (art. 90.2 de la LC). En este caso estas garantías se antepondrían a la hipoteca registral.
b). Pago de créditos con privilegio especial: Art. 155 LC:
El pago de los créditos con privilegio especial se hará con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecución separada o colectiva. Es necesario distribuir los pagos que corresponden al producto de esa ejecución, conforme a los criterios de graduación entre los distintos acreedores titulares de privilegios especiales concurrentes, y en caso de que exista remanente, éste se distribuirá de conformidad con los criterios generales (arts. 156-158 LC).
No obstante, en tanto no transcurran los plazos señalados en el artículo 56, apartado 1, de la Ley Concursal o subsista la suspensión de la ejecución iniciada antes de la declaración de concurso la administración concursal podrá comunicar a los titulares de estos créditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la masa y sin realización de los bienes y derechos afectos.
Comunicada esta opción, la administración concursal habrá de satisfacer de inmediato la totalidad de los plazos de amortización e intereses vencidos y asumirá la obligación de atender los sucesivos como créditos contra la masa. En caso de incumplimiento, se realizarán los bienes y derechos afectos para satisfacer los créditos con privilegio especial.
Cuando haya de procederse dentro del concurso, incluso antes de la fase de liquidación, a la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial, el Juez, a solicitud de la administración concursal y previa audiencia de los interesados, podrá autorizarla con subsistencia del gravamen y con subrogación del adquirente en la obligación del deudor, que quedará excluida de la masa pasiva.
De no autorizarla en estos términos, el precio obtenido en la enajenación se destinará el pago del crédito con privilegio especial y, de quedar remanente, al pago de los demás créditos.
Si un mismo bien o derecho se encontrase afecto a más de un crédito con privilegio especial, los pagos se realizarán conforme a la PRIORIDAD TEMPORAL que para crédito resulte del cumplimiento de los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros. La prioridad para el pago de los créditos con hipoteca legal tácita será la que resulte de la regulación de ésta.
El pago habrá de realizarse pues, conforme a la graduación temporal de los privilegios especiales. Se irá aplicando el producto de la ejecución o de la enajenación a los diferentes créditos con privilegio especial sobre el mismo bien o derecho hasta la íntegra satisfacción de todos ellos.
c). Realizaciones de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial: art. 155 LC:
La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal, oídos el concursado y el acreedor titular del privilegio, el Juez autorice la venta directa al oferente por un precio superior al mínimo que hubiese pactado y con pago al contado. La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el Juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar.
María Romero Valiña
MRV Abogados